Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie

De huidige grondmarkt in de regio blijft aantrekken. De structuurvisie Amstelveen 2025+ benadrukt dat private initiatieven tot gebiedsontwikkeling kunnen leiden. De gemeente richt zich ook de komende jaren met name op het stimuleren van de ontwikkeling door particulieren van een groot aantal kleinere ontwikkellocaties. Flexibiliteit van initiatieven en kansen op het niveau van individuele percelen zijn daarbij belangrijk waarbij een zorgvuldige inpassing in de bestaande stad van belang blijft.

Bij gronduitgifte moet de gemeente kunnen aantonen dat verkoop heeft plaatsgevonden tegen marktconforme voorwaarden. De marktprijs kan worden verkregen in een biedstrijd of langs de weg van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. In het eerste geval wordt per geval de meest gerede vorm gekozen. Nadat eerder in enkele gevallen een ontwikkelcompetitie is gehouden, waarbij inschrijvingen volgens meerdere criteria worden beoordeeld, maakt de gemeente ook gebruik, vanwege de kortere doorlooptijd, van de methode van inschrijving binnen randvoorwaarden, waarbij aan de hoogste bieder wordt toegewezen en de toets op toepassing van de randvoorwaarden plaatsvindt in het kader van de vergunningverlening. Voor de uitgifte van kavels wordt op basis van een marktconforme berekening een vaste prijs voor een kavel gehanteerd. De uitgifte vindt plaats op basis van loting.

De woningmarkt in de regio van Amstelveen staat onder grote druk. Vanaf 2016 zijn positieve resultaten gerealiseerd van prijsherstel op de markt voor bouwkavels voor woningbouw bij enkele projecten die de gemeente via een competitie ontwikkelt  of middels uitgifte van vrije kavels. Door de enorme druk op de woningmarkt Amsterdam is het prijsniveau van bouwrijpe grond terug op het niveau van voor de recessie en zelfs daarboven. Er zijn wel verschillen in prijs per locatie. Zo blijven er verschillen tussen  Amstelveen Noord en Amstelveen Zuid. Overigens is er ook nog steeds sprake van een verminderde leencapaciteit bij banken.

Verbetering op de markt voor bouwkavels ten behoeve van de realisering van werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren) is nog steeds moeilijk. Er zijn wel signalen dat er in Amstelveen Noord geprofiteerd kan worden van de ontwikkelingen die gaande zijn op de Zuidas. Het structurele overaanbod van kantoren is mede door de herontwikkeling de vele transformaties behoorlijk geslonken. We noemen hier de herontwikkeling van leegstaande kantoorpanden aan de Startbaan, de herontwikkeling aan Groenelaan 1 en 3-5, de ontwikkelingen op Kronenburg waar een aantal leegstaande kantoorpanden inmiddels een andere invulling hebben gekregen, de transformatie van het kantoorpand aan de Groen van Prinstererlaan en de transformatie van het voormalige KPMG-gebouw.

Tenslotte is het mogelijk dat reeds tijdens de voorbereiding de particuliere ontwikkelaar afziet van de verdere ontwikkeling van zijn initiatief. Er resteert in een dergelijk geval geen wettelijke grondslag voor het gemeentelijk kostenverhaal. Om dit risico te beperken wordt, na de vaststelling van de “Quick scan”, een afspraak gemaakt over de financiering van ambtelijke plankosten in de voorbereidende fase.

Het afsluiten van voltooide grondexploitaties

In 2019 verwachten we de volgende actieve grondexploitaties af te kunnen sluiten:
Appellaan/ Notenlaan, Hortensialaan en Westwijk zuidoost.

Een onderbouwing van de geraamde winstneming

Conform uitgangspunten van Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wordt (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project en moet daarom ook zo worden verantwoord. Voor het bepalen van de tussentijdse winst wordt de Percentage of completion (Poc) methode gehanteerd, waarbij naar rato van de voortgang van het project tussentijds winst wordt verantwoord.

Bij facilitair grondbeleid is er doorgaans een neutraal resultaat. Eventueel ontstane tekorten of overschotten worden in het jaar waarin ze zich voordoen verantwoord.

Zoals in de actualisering ultimo 2017 is opgenomen, is in de jaren 2018 en 2019 een winstneming voorzien van respectievelijk € 5,5 en € 0,3 miljoen uit de actieve grondexploitaties.  

Prognose

Onderstaand overzicht maakt onderdeel uit van de jaarlijkse actualisering van de grondexploitaties, zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 20 juni 2018.