Vastgoed

Ontwikkeling en samenstelling gebouwenvoorraad
De gemeentelijke gebouwenvoorraad betreft medio 2018 103 gebouwen, waarvan 6 als tijdelijk zijn aangemerkt, inhoudende dat zij op de nominatie staan om binnen afzienbare termijn te worden afgestoten. Daarnaast beschikt de gemeente in het kader van haar huisvestingspicht voor het onderwijs over 35 schoolgebouwen, waarvan 4 in gemeentelijk eigendom.

In 2018 is de gebouwenvoorraad uitgebreid met een turnhal en een nieuw onderkomen voor de school De Wending, beide in de vorm van een aanbouw aan een bestaand gebouw. Op Zorgvlied wordt een opslagloods vervangen, terwijl vervanging van de huisvesting van de Piet Heinschool aan de Schaepmanlaan en van het Hermann Wesselink College wordt voorbereid. Verder zijn verschillende verbouwingen in uitvoering of voorbereiding.

De gemeentelijke gebouwenvoorraad kan als volgt worden uitgesplitst:

Leegstand en verhuur
Beperkte leegstand doet zich momenteel voor in twee incourante objecten (Saskia van Uylenburgweg 6 en Wolfert van Borsselenweg 117a), in Randwijkcklaan 13 (beoogd gebruik dient nog vorm te krijgen), in van der Hooplaan 109 (in afwachting van sloop) en in Schweitzerlaan 2-6 (frictieleegstand), alle uit de gebouwencategorie “divers”. Daarnaast zijn op enkele plaatsen klaslokalen beschikbaar, welke meelopen in de continue anticipatie op toekomstige leerlingenaantallen.

Afgezien van de onderwijshuisvesting worden gebouwen afhankelijk van de aard van het gebruik tegen een in beginsel kostprijsdekkende dan wel marktconforme huurprijs verhuurd. Voor de berekening van kostprijsdekkende huren wordt aansluiting gezocht bij de historische kostprijs, hetgeen zich met name uit in het achterwege laten van een kapitaallastencomponent in de gevallen waarin het object geen boekwaarde meer heeft.

In de op 21 juni 2017 door de raad goedgekeurde notitie Vervolg rekenkameronderzoek vastgoedbeleid is de historische kostprijs gesteld tegenover een benadering van de zogenoemde opportunity costs c.q. de misgelopen opbrengst van de ingezette middelen bij optimale alternatieve aanwending. In de kostprijs o.b.v. opportunity costs is voor de relevante gebouwencategorieën de kapitaallastencomponent berekend als de gemeentelijke omslagrente over de woz-waarde bij de huidige bestemming. In theorie is dit de veilige beleggingsopbrengst die behaald kan worden over de verkoopopbrengst bij afstoten van de betrokken panden. Dit resulteerde eind 2017 in de volgende kostprijsverschillen per categorie:

Bij dit gebruik van omslagrente en woz-waarde passen twee kanttekeningen. De gemeentelijke omslagrente bedraagt vooralsnog 4,0%. In de huidige markt en voor dit doel is dit relatief hoog. Verder is de woz-waardering van maatschappelijk vastgoed een betrekkelijk onzekere aangelegenheid, aangezien deze objecten in het algemeen incourant zijn en marktprijzen daarvoor dus slechts beperkt voorhanden. Rekening moet dan ook worden gehouden met op deze manier te hoog berekende opportunity costs. Overigens liggen de actuele, in beginsel marktconforme huren voor de grotendeels als commercieel aan te merken categorie “divers” wel op het niveau van de berekende opportunity costs.

Onderhoud
Sinds 2007 bevat de begroting structurele budgetten voor duurzame instandhouding van het gemeentelijk vastgoed, gebaseerd op planningen van jaarlijks onderhoud (JOP) en planmatig meerjarig onderhoud (MOP). Het structurele budget voor meerjarig onderhoud is het gemiddelde jaarbedrag van de meerjarenonderhoudsplanning voor de komende twintig jaar. Voor wat betreft meerjarig onderhoud worden de verschillen tussen de structurele begrotingsbelasting en de werkelijke uitgaven in enig jaar geëgaliseerd via de onderhoudsvoorziening.

Doorgaans wordt ieder jaar voor een derde van alle panden de meerjarenonderhoudsplanning geactualiseerd, zodat het gehele bestand in een cyclus van drie jaar grondig wordt doorgenomen. Op deze manier wordt tevens zicht gehouden op de bouwkundige kwaliteit van het gebouwenbestand. Omdat het gebouwenbestand geleidelijk veroudert, vertoont de meerjarenonderhoudsplanning een opwaartse tendens. Daartegenover kunnen onderhoudsmaatregelen van panden die naar verwachting zullen worden afgestoten in voorkomende gevallen achterwege blijven. Ieder jaar bij de opstelling van de jaarrekening wordt in samenhang met de actuele meerjarenonderhoudsplanning beoordeeld, of de stand van de onderhoudsvoorziening toereikend is. Het meerjarenperspectief geeft een sluitend beeld tot en met 2036 met een onderhoudspiek rond 2020 als het raadhuis de veertig jarige leeftijd bereikt.

Zoals aangekondigd in genoemde notitie Vervolg rekenkameronderzoek vastgoedbeleid is voor wat betreft de techniek van de meerjarenonderhoudsplanning in 2017 overgestapt op een systematiek die voldoet aan de NEN 2767, de huidige standaard op dit terrein. Deze systematiek is meer dan de tot dusverre gehanteerde gericht op sturing op een geëxpliciteerd onderhoudsniveau. Ook is het de bedoeling dat afwegingen rond duurzaamheid een plaats in de nieuwe systematiek krijgen. Naar verwachting zal de volledige meerjarenonderhoudsplanning op basis van de nieuwe systematiek in het vierde kwartaal van 2018 beschikbaar zijn, zodat deze waar nodig bij de jaarrekening 2018 (omvang voorzieningen gebouwenonderhoud) en de begrotingsvoorbereiding 2020 kan worden betrokken.

Jaarlijks wordt het daadwerkelijk noodzakelijke onderhoud bepaald en uitgevoerd. Bij panden waarvan voortgezet gebruik wordt voorzien, wordt gestuurd op het voorkomen van achterstallig onderhoud. Bij gebouwen waarvan duidelijk is dat deze op korte termijn (enkele jaren) zullen worden afgestoten, vindt onderhoud op een minimaal niveau plaats, zij het met inachtneming van de aan deze gebouwen te stellen gebruiks- en veiligheidseisen.

Verduurzaming
Ambities inzake het terugdringen van energieverbruik (“energieneutraal”) en het beëindigen van het gebruik van fossiele brandstoffen (“fossielvrij”) hebben gevolgen voor de energiehuishouding van de gemeentelijke gebouwen. De nieuwbouw van de laatste jaren beschikt in het algemeen over een energielabel A tot A++. Momenteel is een investeringsplan in voorbereiding om ook de oudere gebouwen naar dat niveau van energiezuinigheid te brengen. Daarop voortbouwend zal worden bezien, wat er nodig is om gebouwen energieneutraal te maken en zal, waar een voortgezet beroep op energie van buitenaf aan de orde is, moeten worden bezien, welke alternatieven voor aardgas kunnen worden ontwikkeld. Door de gemeente ingekochte elektriciteit heeft reeds een duurzaam karakter.